A Reforma Tributária prometeu simplificar. No setor imobiliário, entretanto, o que a LC 214/2025 entregou foi um regime específico de considerável complexidade, com regras próprias de fato gerador, base de cálculo, redutores e alíquotas que exigem do advogado tributarista uma leitura cuidadosa, artigo por artigo. Não se trata de crítica ao espírito da reforma, até porque terem reconhecido as especificidades do mercado imobiliário foi a escolha constitucionalmente correta. O problema está nos detalhes que a legislação complementar deixou em aberto e que o dia a dia do planejamento patrimonial já começa a revelar.
O primeiro ponto de tensão está na amplitude da sujeição passiva. O art. 251 da LC 214/2025 submete ao regime regular do IBS e da CBS todas as pessoas jurídicas que realizem operações com bens imóveis, e o faz sem exigir habitualidade. Uma holding familiar que aliena um único imóvel, ainda que para fins de reorganização societária interna, pode ser enquadrada como contribuinte e ter sobre a operação a incidência plena do IBS e da CBS. Esse alcance do conceito de contribuinte não foi acidente legislativo, é uma opção política deliberada. Mas ela impõe ao advogado que assessora famílias empresárias um dever de diligência redobrado em cada estruturação.
Soma-se a isso a dupla incidência que a própria LC 214/2025 autoriza. IBS e CBS incidem sobre a mesma operação imobiliária sobre a qual já recai o ITBI. O legislador incluiu o valor do ITBI no chamado redutor de ajuste, mecanismo que deduz da base de cálculo o custo de aquisição do imóvel, corrigido pelo IPCA. Ocorre que o ITBI dedutível é o da aquisição anterior, não o da operação presente. O ITBI que incide na alienação atual permanece devido em paralelo ao IBS e à CBS.
Outro aspecto que merece reflexão crítica é a antecipação do fato gerador ao momento do compromisso de compra e venda, que vem antes do registro cartorial. O art. 254, § 1º da LC 214/2025 é explícito no sentido de que a tributação nasce com a celebração do contrato, ainda que sob condição suspensiva, carta de reserva ou instrumento de promessa. Em termos de arrecadação, a lógica é compreensível, mas, em termos de segurança jurídica, isso abre precedente relevante ao se tributar uma transmissão patrimonial que ainda não se consolidou perante o Direito Civil. Contribuintes que iniciam a integralização de imóveis à holding por meio de contratos preliminares precisam estar cientes de que o relógio tributário já está contando.
Há, todavia, uma oportunidade concreta no horizonte, o marco de 31 de dezembro de 2026. Imóveis que integrem o patrimônio do contribuinte até essa data terão seu redutor de ajuste calculado com base no custo histórico atualizado pelo IPCA, ou, por opção, no valor de referência do SINTER, o que for mais vantajoso. Após essa data, o redutor corresponderá apenas ao valor da aquisição futura, sem a opção pelo valor de mercado. Para famílias que ainda não estruturaram ou revisaram seu planejamento patrimonial, essa janela representa uma das últimas oportunidades de otimização tributária antes da entrada plena do novo regime.
O contribuinte que depende do imóvel como ativo patrimonial central, e no Brasil, esse ainda é o perfil da maioria das famílias empresárias, precisa de assessoria jurídica preparada para navegar esse novo sistema antes que ele entre plenamente em vigor. Simplificação que exige especialização não é simplificação: é um convite à cautela.
Marília Tóffolis,
sócia em BNT Advogados.
