Por Rafael Vaz
O cenário de fechamento de pontos comerciais tem se espalhado por grandes centros urbanos do País. Em São Paulo, por exemplo, a tradicional Rua 25 de Março – um dos maiores polos de comércio popular da América Latina – deixou de ser o destino preferido dos consumidores. Nos últimos meses, galpões, bancas e lojas reduziram suas atividades. Comerciantes atribuem esse movimento à queda no fluxo de clientes, ao aumento dos custos de operação, à falta de incentivos e às mudanças no perfil de consumo.
Esse mesmo fenômeno começa a redesenhar o comércio em outras capitais brasileiras, inclusive em Goiânia. O avanço das portas fechadas, perceptível nas vitrines apagadas e nas placas de “aluga-se”, também aparece nos registros oficiais. Dados do cadastro imobiliário da Prefeitura indicam redução no número de imóveis comerciais na capital.
Entre 2023 e 2024, Goiânia perdeu 1.233 unidades desse tipo de imóvel. O total, que era de 103.327 pontos comerciais em 2023, caiu para 102.094 no ano seguinte, conforme levantamento da Secretaria Municipal de Finanças (Sefin), utilizado como base para a cobrança do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU).
Na capital de Goiás, o reflexo é sentido principalmente na região central. Comerciantes têm relatado dificuldades para manter os estabelecimentos diante da redução do movimento, dos altos aluguéis e da ausência de políticas públicas permanentes de revitalização. Há mais de duas décadas, sucessivas gestões municipais anunciam projetos para reurbanizar o Centro da capital, sem que propostas anteriores tenham sido concluídas.
Hoje, a paisagem urbana mistura lojas em funcionamento com imóveis fechados e placas de “aluga-se”. Enquanto parte dos empresários tenta se reinventar com vendas on-line, nichos específicos e novos formatos de atendimento, outros encerram as atividades por inviabilidade financeira.
Vacância seletiva
O mesmo fenômeno é percebido em corredores tradicionais e bairros de grande circulação, como a Avenida 85, o Setor Marista e a T-63, onde cresce o número de pontos vagos. Representantes do setor avaliam que o movimento não tem causa única, mas resulta da combinação entre juros elevados, aluguéis, carga tributária, mudança no comportamento do consumidor, concorrência do comércio eletrônico e problemas estruturais das regiões comerciais.
Para a diretora comercial de locação e revenda da Rizzo Imobiliária, Wanessa Rizzo, a desocupação observada em parte da cidade não indica retração do mercado, mas um processo de substituição de imóveis. “Há desocupação de imóveis comerciais em Goiânia, porém não por retração do mercado, e sim por um processo natural de modernização”, avalia.
Segundo ela, os bairros mais demandados continuam sendo Setor Bueno, Marista, Jardim Goiás, Jardim América, Setor Oeste e Pedro Ludovico. No entanto, mesmo nessas regiões, imóveis que não oferecem infraestrutura adequada tendem a permanecer vagos por mais tempo. “Dentro desses próprios bairros, imóveis que não oferecem praticidade, estacionamento e boa infraestrutura tendem a ficar mais tempo vagos”, explica.
De acordo com Wanessa, os imóveis que mais enfrentam dificuldades de locação são lojas de rua tradicionais e salas em galerias ou edifícios antigos, geralmente sem estacionamento e com fachadas limitadas. “Esses imóveis perderam competitividade frente a espaços mais modernos, funcionais e com melhor experiência para o cliente”, afirma.
Ela avalia ainda que não há concentração de fechamentos por bairro, mas por perfil de imóvel. As áreas que seguem aquecidas são as que recebem novos empreendimentos imobiliários, principalmente voltados para serviços, saúde, alimentação e bem-estar.
Sobre a rotatividade, a diretora destaca que os escritórios apresentam maior movimentação, o que reflete crescimento de empresas e busca por espaços mais modernos. “Os escritórios apresentam maior rotatividade. Isso reflete movimento de expansão, não retração”, declara.
Na avaliação de Wanessa, Goiânia ainda não supre totalmente a demanda por imóveis comerciais modernos, já que grande parte da oferta é composta por construções antigas. “Hoje, mais do que a localização, o sucesso de um ponto comercial está diretamente ligado à funcionalidade, praticidade e estrutura do imóvel”, conclui.
Para onde o mercado está indo
Para a especialista em locação imobiliária Agni Aguiar, o cenário atual é de alta procura por imóveis comerciais, especialmente fora das áreas centrais. “Hoje, a gente está com uma demanda alta de locação. Nós estamos praticamente zerados de imóveis comerciais, principalmente ali na saída para Rio Verde”, diz.
Segundo ela, as áreas mais procuradas são as regiões de saída da capital e zonas metropolitanas, o que acaba gerando vacância em imóveis mais centralizados. “O que mais está atrativo hoje são as saídas de Goiânia. Isso nos dá uma vacância em alguns imóveis mais centralizados. Mudou-se o público consumidor desses imóveis”, destaca.
A escolha do endereço, de acordo com a especialista, depende do perfil da empresa e do público atendido.
“Se a gente está falando de um público consumidor classe A ou B, essa empresa precisa ser bem localizada. Mas, se é uma empresa que precisa de mais espaço, é melhor ir para uma parte que está em crescimento e ainda tem preço mais atrativo”, detalha.
Cuidados na escolha do ponto
Ao avaliar um imóvel comercial, Agni Aguiar destaca a importância da infraestrutura e da análise do contrato de locação.
“O primeiro ponto é ver se o imóvel atende na infraestrutura. O segundo é a visibilidade que ele necessita. Mas o principal também é olhar bem o contrato de locação.”
Ela ressalta que é fundamental entender as responsabilidades de cada parte.
“Não se pode assinar um contrato sem ler em detalhes, ver o que é responsabilidade do inquilino e o que é do proprietário.”
Valores em alta
Sobre os preços, a especialista afirma que Goiânia passa por um processo contínuo de valorização imobiliária. “Nós estamos tendo aumento de aluguéis e também aumento nos valores dos imóveis”.
Ela explica que, apesar do IGPM negativo de 2025 para 2026 ter impedido reajustes nos contratos vigentes, os novos contratos tendem a ser mais caros. “Quem hoje procura um novo imóvel para locação provavelmente vai encontrar valores mais altos do que no ano passado”. Para ela, a decisão de mudar de endereço precisa ser bem avaliada financeiramente. “Hoje, a empresa tem que avaliar se compensa a mudança e se compensa esse custo”, conclui.
Onde o mercado segue aquecido
Regiões mais demandadas:
– Setor Bueno
– Marista
– Jardim Goiás
– Jardim América
– Setor Oeste
– Pedro Ludovico
– Áreas de saída de Goiânia e regiões metropolitanas
Por que tantos pontos fecham:
Mudança no perfil do consumidor, custos elevados, concorrência do comércio eletrônico e deslocamento de empresas para áreas em expansão urbana explicam o aumento de imóveis comerciais vazios.
Antes de alugar um ponto:
Estacionamento, visibilidade, acessibilidade, infraestrutura adequada e atenção ao contrato de locação estão entre os principais critérios na escolha de um imóvel comercial.
