A Reforma Tributária sobre o consumo inaugura uma das mudanças mais profundas no ambiente de negócios das últimas décadas, e o setor imobiliário, especialmente o segmento de investidores e empresas com grandes ativos, não vai ficar de fora. Por isso, o redesenho estratégico é inevitável neste momento. Em Goiás, onde o setor imobiliário vive uma grande expansão, as mudanças tributárias tendem a impactar tanto novos projetos quanto ativos já consolidados.
A substituição de tributos como PIS, Cofins, ICMS e ISS pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), dentro do modelo de Imposto sobre Valor Agregado (IVA), altera não apenas alíquotas, mas a lógica de incidência, creditamento e organização fiscal das operações.
Para o diretor da Acieg, membro do Conat/Fieg e CEO da KBL Contabilidade, Ivan Lima, o momento exige cautela e planejamento técnico aprofundado. “A reforma não deve ser analisada apenas sob a ótica de aumento ou redução de carga tributária. O que muda é o modelo. A forma como se apura, compensa e distribui o impacto fiscal interfere diretamente na rentabilidade dos ativos imobiliários”, afirma Ivan.
Revisão de estruturas patrimoniais
É comum que grandes patrimônios imobiliários estejam organizados em holdings familiares, sociedades patrimoniais ou estruturas de propósito específico. Muitas dessas empresas operam no regime de lucro presumido, com planejamento sucessório atrelado à eficiência tributária da locação e da venda de imóveis. Mas, com a implementação do novo sistema, essas estruturas precisarão ser reavaliadas.
A não cumulatividade ampla do IVA permite o aproveitamento de créditos nas operações tributadas, o que tende a beneficiar cadeias organizadas e formalizadas, mas exige maior controle contábil e pode alterar a equação entre receita, custos e margem líquida.
Segundo Ivan Lima, o período de transição até 2033 é estratégico. “A coexistência dos dois sistemas cria uma janela para reorganização societária e contratual. Quem se antecipar poderá ajustar operações com menor impacto financeiro, por isso, esperar a plena vigência pode significar perda de eficiência.”
Contratos e precificação sob nova lógica
Empresas que administram portfólios de lajes corporativas, galpões logísticos, centros comerciais ou grandes áreas para desenvolvimento precisarão revisar contratos de locação e cláusulas de repasse tributário. A definição de quem absorve o novo imposto, seja proprietário ou locatário, tende a ganhar relevância nas negociações.
Em Goiás, o crescimento logístico impulsionado pelo eixo Goiânia–Anápolis–Brasília e pela consolidação de polos industriais e do agronegócio amplia a importância desse debate. O Estado tem atraído centros de distribuição, operadores logísticos e investidores institucionais que trabalham com projeções de longo prazo e taxa interna de retorno (TIR) sensível a variações fiscais. “A precificação dos ativos passa a incorporar uma variável tributária mais complexa, o que pode impactar cronogramas de lançamento e estratégias de expansão”, explica o tributarista.
Vale lembrar que o setor imobiliário já vinha enfrentando ajustes relevantes com a Lei Complementar nº 224, sancionada no fim de 2025, que promoveu redução de benefícios fiscais federais e impactou especialmente empresas optantes pelo Lucro Presumido. Na prática, a medida elevou a carga tributária efetiva em 10% na comercialização de bens imóveis e nas locações, para parte das empresas com maior volume de receita, antecipando um cenário de maior pressão fiscal.
Fundos e SPEs em análise
Embora fundos imobiliários mantenham regras próprias, o ambiente geral de tributação influencia a formação de preços e a atratividade dos ativos subjacentes. Já as Sociedades de Propósito Específico (SPEs), amplamente utilizadas em incorporações e loteamentos, terão de revisar fluxos financeiros e estruturas de custos. A eventual ampliação de créditos pode beneficiar cadeias organizadas e formalizadas, mas a transição exigirá alto grau de conformidade fiscal.
Oportunidade para quem se antecipa
O fato é que o investidor profissional deverá integrar contabilidade, jurídico e planejamento estratégico, elevando o nível técnico exigido na gestão imobiliária. O novo sistema tende a trazer maior transparência e racionalidade ao ambiente tributário no longo prazo. Empresas que revisarem suas estruturas durante a transição poderão preservar margens e fortalecer posição no mercado.
“A reforma não inviabiliza o investimento imobiliário. Ela exige profissionalização e visão estratégica. Quem compreender a nova lógica antes dos concorrentes terá vantagem”, conclui o especialista. Diante do novo cenário, o componente tributário deixa de ser apenas um item contábil e passa a integrar o núcleo decisório do mercado imobiliário. Mais do que adaptação, o momento demanda planejamento estruturado, condição indispensável para proteger ativos e sustentar crescimento em um ambiente fiscal em transformação.
